- 4,91 % : taux de distribution moyen des SCPI en 2025, contre 4,72 % en 2024 (ASPIM, fevrier 2026).
- 2,6 % environ pour le fonds euros moyen : les SCPI rapportent pres de deux fois plus.
- 0 % de fiscalite sur les loyers tant que l'argent reste dans le PER (contre jusqu'a 47,2 % en direct).
- 4,6 Md€ de collecte nette SCPI en 2025 (+29 %), signe d'un regain d'interet des epargnants.
- Revers : capital non garanti (valeurs de part -5,8 % en 2024), frais d'entree et liquidite reduite. A reserver a une part de l'epargne longue.
Le fonds euros a longtemps ete le reflexe securite du Plan d'Epargne Retraite (PER). Mais avec un rendement moyen bloque autour de 2,6 % et une inflation qui grignote le pouvoir d'achat, de plus en plus d'epargnants regardent vers les SCPI (societes civiles de placement immobilier), aussi appelees « pierre papier ». En 2026, l'ecart de performance est frappant : selon l'ASPIM, le taux de distribution moyen des SCPI a atteint 4,91 % en 2025. Faut-il pour autant en glisser dans son PER ? Voici ce que disent les chiffres.
Pourquoi integrer des SCPI dans un PER en 2026 ?
La raison principale tient en un mot : le rendement. Le fonds euros, support a capital garanti, a servi en moyenne 2,63 % au titre de 2024 selon l'ACPR, et les projections 2026 tournent autour de 2,1 % a 2,9 %. Dans le meme temps, les SCPI ont distribue 4,91 % en 2025 d'apres l'ASPIM, apres 4,72 % en 2024.
Autrement dit, a capital equivalent, une SCPI logee dans un PER genere pres de deux fois plus de revenus qu'un fonds euros. Sur un horizon retraite de 15 a 25 ans, l'ecart compose devient considerable. C'est ce qui explique le regain de collecte : les SCPI ont capte 4,6 milliards d'euros nets en 2025, en hausse de 29 % sur un an.
« La collecte nette des SCPI totalise 4,6 milliards d'euros en 2025, soit une hausse de 29 % par rapport a 2024 : des signaux d'amelioration dans des marches encore sous contraintes. » — ASPIM, communique du 4e trimestre 2025.
Le PER n'est pas un cas isole : la pierre papier seduit parce qu'elle mutualise le risque immobilier sur des dizaines d'immeubles (bureaux, commerces, sante, logistique) sans les contraintes de gestion locative directe.
Combien rapportent les SCPI dans un PER par rapport au fonds euros ?
Le tableau ci-dessous compare les trois grandes familles de supports que l'on retrouve dans un PER individuel en 2026.
| Support dans le PER | Rendement 2025 | Capital garanti | Liquidite |
|---|---|---|---|
| Fonds euros | ~2,6 % | Oui | Elevee |
| SCPI (pierre papier) | 4,91 % (ASPIM) | Non | Moyenne |
| Unites de compte actions | Variable (souvent 5-8 %) | Non | Elevee |
Concretement, sur 50 000 € investis, un fonds euros a 2,6 % verse environ 1 300 € par an, contre 2 455 € pour une SCPI a 4,91 %. Dans un PER, ces revenus sont automatiquement reinvestis sans etre imposes : l'effet boule de neige joue a plein.
Quelle fiscalite pour les SCPI logees dans un PER en 2026 ?
C'est l'atout decisif. En detention directe, les loyers d'une SCPI sont imposes au bareme de l'impot sur le revenu plus 17,2 % de prelevements sociaux, soit jusqu'a 47,2 % pour un contribuable dans la tranche a 30 %. Dans un PER, tant que vous ne retirez rien, ces loyers ne subissent aucune imposition : ils s'accumulent en franchise.
S'ajoute l'avantage classique du PER : les versements sont deductibles du revenu imposable, dans la limite du plafond. En 2026, le PASS est fixe a 48 060 €, ce qui porte le plafond de deduction a 37 680 € pour un salarie et jusqu'a 88 911 € pour un independant.
Attention toutefois : depuis le 1er janvier 2026, les prelevements sociaux a la sortie du PER passent a 18,6 % (contre 17,2 % auparavant), en raison de la hausse de 1,4 point de la CSG sur les revenus du capital. L'assurance-vie, elle, conserve un taux de 17,2 % : un point a integrer dans votre arbitrage global.
Quels sont les risques et limites des SCPI en PER ?
Le rendement eleve ne doit pas masquer trois limites reelles :
- Capital non garanti. En 2024, les valeurs de part ont recule de 5,8 % en moyenne (ASPIM), portant le rendement global (loyers + variation de prix) a -1,1 % sur l'annee. Les SCPI restent un placement de long terme.
- Frais. Les frais de souscription (5 a 12 %) et de gestion pesent sur la performance nette, surtout si vous sortez avant 8 a 10 ans.
- Liquidite reduite. Contrairement au fonds euros, la revente de parts n'est pas instantanee. Dans un PER, l'epargne est de toute facon bloquee jusqu'a la retraite (hors cas de deblocage anticipe).
Comment choisir un PER qui propose des SCPI ?
Tous les PER n'offrent pas les memes SCPI ni les memes conditions. Trois criteres a comparer :
- La gamme de SCPI disponible (diversite sectorielle et geographique).
- Le prix de part retenu et le pourcentage de loyers reverse par l'assureur.
- Les frais de gestion du contrat sur les unites de compte.
Pour aller plus loin, vous pouvez comparer les meilleurs PER et leurs offres de SCPI selon votre profil, ou lire notre guide sur le rendement net reel d'un PER individuel en 2026. Pour arbitrer entre les deux enveloppes, notre comparatif PER ou assurance-vie en 2026 detaille les differences de fiscalite et de transmission.
Sources
- ASPIM — SCPI en chiffres et indicateurs de performance 2024-2025
- economie.gouv.fr — Fonctionnement du PER individuel
- Service-public.fr — PER individuel : nouvelles regles 2026